🪁 Umowa Kupna Sprzedaży Działki Budowlanej

Działki rekreacyjne najnowsze oferty polska 16 m 6 mzobacz wszystkie możliwości zagospodarowania takiej działki ściśle określają uchwała z dnia lipca 1 r. Obowiązek budowlane ustawa z dnia grudnia 2 r. O rodzinnych ogrodach działkowych regulamin rod z dnia czerwca 2 r. W sytuacji, gdy tematem umowy kupna sprzedaży jest działka, np. Jeśli wszystko zostało ustalone, nie pozostaje nic innego, jak zawrzeć umowę. Dla Twojego bezpieczeństwa, oraz z przyczyn formalnych umowa kupna- sprzedaży działki budowlanej powinna być potwierdzona notarialnie. Notariusz pobiera zwykle opłatę uzależnioną od kwoty, na jaka opiewa transakcja. Jeśli umowę sprzedaży zawierasz w formie aktu notarialnego, to podatek płacisz u notariusza. W takiej sytuacji nie składasz deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego. Umowa nabycia praw do działki w ROD nie musi być zawierana w taki sposób. Umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi nie jest umową zawartą w formie aktu W przypadku zakupu działki budowlanej podatek ten należy uiścić w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Podatek od czynności cywilno-prawnych jest płacony do urzędu skarbowego w formie deklaracji podatkowej. W przypadku zakupu działki budowlanej, deklarację tę składa się w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy. Podatek od 23,00 zł Kupuję wzór pisma. Jak napisać umowę rezerwacyjną działki? aby dokument był skuteczny i spełniał wszystkie niezbędne wymogi formalne, w piśmie takim znaleźć się musi wiele niezbędnych elementów. Umowa rezerwacyjna działki jest więc dokumentem dość wymagającym dlatego, aby ułatwić Ci jej sporządzenie Umowa zakupu działki. Zgodnie z polskim prawem umowa sprzedaży/kupna nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W innym przypadku jest nieważna. Tryb sporządzania aktów notarialnych reguluje Prawo o notariacie. Zgodne z nim w dokumencie powinny znaleźć się poniższe dane: Umowa „kupna-sprzedaży” działki z dotychczasowym właścicielem jest niczym innym, jak przekazaniem prawa dzierżawy do danego terenu, co oznacza zmianę strony dotychczasowej umowy zawartej Witam , mam takie pytanie ale najpierw przedstawię sytuację, jakieś 2 miesiące temu kupiłam działkę znaczy spisałam umowę przedwstępną i dałam zadatek spory, teraz wiem że sprzedający chce odstąpić od umowy gdyż znalazł innego kupca. w umowie mam zaznaczone iż do 30 sierpnia tego roku powinna być zawarta końcowa umowa sprzedaży czyli przy notariuszu. Nieruchomości gruntowej (dalej: „Umowa przyrzeczona”). 3. Strony oświadczają, że znany jest im stan prawny oraz faktyczny Nieruchomości i nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń. § 2 *niepotrzebne skreślić Uwaga! Umowę przedwstępną sprzedaży gruntu można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu uUQU. Zakup nieruchomości to jedna z najpoważniejszych i jednocześnie najbardziej kosztownych inwestycji – przy czym należy zaznaczyć, iż w rachubę wchodzi tutaj nie tylko nieruchomość mieszkalna, ale też i działka. Bardzo ważne jest przy tym dopełnienie kwestii formalnych, a to nierozłącznie wiąże się z zawarciem umowy kupna-sprzedaży. Akt notarialny jako obowiązkowa forma umowy W sytuacji, gdy przedmiotem umowy kupna-sprzedaży jest działka, np. budowlana lub rekreacyjna, obowiązkowe jest sporządzenie tego dokumentu w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Każdy, kto się zastanawia, jak wypełnić owe pismo, może być o tyle spokojny, że przygotowaniem go zajmie się notariusz. Oczywiście obie strony umowy powinny dokładnie zapoznać się z jej postanowieniami, a jeśli chodzi o to, jakie dane muszą zostać w niej zamieszczone, to są to: – określenie stron umowy, – opis sprzedawanej działki, a zatem jej rodzaj, położenie i powierzchnia etc. – należy to uczynić poprzez wskazanie np. danych z ewidencji gruntów bądź z księgi wieczystej, – określenie formy własności nieruchomości – bardzo ważne jest podanie informacji dotyczących chociażby tego czy działka objęta jest współwłasnością, czy wspólnością małżeńską itp., – wskazanie dokumentu określającego prawo własności sprzedawcy do nieruchomości, – kwota transakcji, przy czym wartość nieruchomości powinna stanowić odzwierciedlenie jej wartości rynkowej, – zastrzeżenie zadatku bądź zaliczki na poczet całkowitej ceny działki, – oświadczenie sprzedawcy o tym, że nieruchomość nie jest obciążone prawami osób trzecich i nie posiada żadnych zadłużeń, – potwierdzenie, iż sprzedający odebrał zapłatę. Dodatkowo w akcie notarialnym nie może zabraknąć takich informacji jak: – dzień, miesiąc i roku sporządzenia aktu, – miejsca podpisania aktu, – imię i nazwisko notariusza oraz określenie siedziby jego kancelarii. Podobne wymogi muszą spełniać umowy kupna-sprzedaży dotyczące m. in. gruntów rolnych, lasu, łąki itd. Czemu służy umowa przedwstępna? W przypadku nieruchomości zalecane jest zawarcie umowy przedwstępnej poprzedzającej ostateczną formę dokumentu. Umowa przedwstępna traktowana jest jako zabezpieczenie interesów stron transakcji – np. wówczas, gdy kupujący na chwilę obecną nie dysponuje jeszcze potrzebną kwotą. Zasadniczo umowa ta musi zawierać dokładnie te same elementy, co i umowa przyrzeczona – czyli ostateczna. Nie ma odgórnie obowiązującego formularza – zamieszczony poniżej ma jedynie charakter przykładowy: Aspekty podatkowe i księgowe Sfinalizowanie transakcji nie oznacza jednak końca formalności. Obowiązkiem kupującego jest zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. kwoty figurującej na umowie. Z uwagi na to, że jest to pokaźny wydatek, strony mogą – ale nie muszą – umówić się co do poniesienia go wspólnie. Wymagane jest w złożenie w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy deklaracji PCC-3. Niejednokrotnie działka jest nabywana na potrzeby działalności gospodarczej – wtedy pojawiają się często pytania o to, jak księgować umowę kupna-sprzedaży. Umowa ta uznawana jest za dowód księgowy, jeżeli spełnia pewne wymogi formalne. Ponadto musi być zawarta w ściśle określonym celu, a mianowicie w celu zachowania, uzyskania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Generalnie koszty poniesione w związku z zakupem środka trwałego, aż do chwili przyjęcia go do używania, uwzględnia się w księgach rachunkowych po stronie Wn konta 08 „Środki trwałe w budowie” lub konta 30 „Rozliczenie zakupu”. Zakup działki wymaga zaksięgowania bezpośrednio na koncie 01 „Środki trwałe”, co wynika z tego, że jako grunt nadaje się ona do użytku już z momencie zakupu. Jej cenę nabycia powiększają jedynie opłaty związane z nabyciem, np. notarialne. W poprzednim wpisie z kategorii „Własne cztery kąty” starałem się wyjaśnić jak szukać działki pod budowę domu, tak aby była to działka idealna. Gdy już znajdziemy właśnie taką lokalizację, często zapada decyzja o podpisaniu ze sprzedawcą przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (o tym, dlaczego będzie to „umowa sprzedaży”, a nie „umowa kupna”, nawet jeżeli kupujemy dowiemy się za chwilę). Jako najczęstsze powody podpisywania umów przedwstępnych można wymienić: chęć sfinansowania zakupu nieruchomości kredytem bankowym i wymóg banku przedstawienia właśnie takiej umowy przedwstępnej; brak wystarczających środków kupującego na zakup działki oraz chęć odroczenia transakcji w czasie, tak aby nazbierać jeszcze trochę pieniążków; konieczność wyodrębnienia nabywanej działki z większej nieruchomości; chęć zweryfikowania warunków zabudowy dla działki lub sprawdzenia możliwości przyłączenia do sieci przed jej nabyciem; chęć dania sobie czasu przez strony na skompletowanie wszystkich dokumentów wymaganych przez notariusza; konieczność uregulowania stanu prawnego lub innych kwestii przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości. Podpisanie umowy przedwstępnej jest bardzo dobrym rozwiązaniem dla obu stron. Dobrze spisana umowa przedwstępna daje im poczucie pewności, że wysiłki jakie podejmują w celu sfinalizowania transakcji nie pójdą na marne. Dzięki umowie przedwstępnej kupujący powinien mieć pewność, że działka nie zostanie sprzedana komuś innemu, natomiast sprzedający może spać spokojnie wiedząc, że potencjalny nabywca nie wycofa się nagle z transakcji (twierdząc na przykład, że znalazł lepszą ofertę). Niemniej, aby to faktycznie tak działało, umowa przedwstępna powinna być naprawdę przemyślana i dopracowana, a nie stanowiła jedynie uzupełniony prosty szablon umowy pobrany z zasobów Internetu. W niniejszym artykule chciałbym opisać, na co należy zwracać szczególną uwagę podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Postaram się odpowiedzieć na następujące pytania: czy umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest lepsza niż umowa podpisana bez obecności notariusza? czy przy podpisywaniu umowy przedwstępnej bardziej opłaca się dać zaliczkę czy zadatek? I czym w ogóle to się różni? jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości? czy można wpisać informacje o zawarciu umowy przedwstępnej w księdze wieczystej i czy warto to zrobić? czy po podpisaniu umowy przedwstępnej można korzystać już z nieruchomości? Zanim jednak przejdziemy do meritum, dwie uwagi „techniczne”: jakkolwiek w języku potocznym używa się często sformułowania „umowa kupna-sprzedaży”, o tyle przepisy nazywają taką umowę po prostu „umową sprzedaży”. W kodeksie cywilnym ani w jakichkolwiek innych przepisach nie znajdziemy nic o „umowie kupna” lub „umowie kupna-sprzedaży”. Nawet jeżeli jesteśmy stroną kupującą, to i tak prawidłowa nazwa umowy to „umowa sprzedaży”. Dlatego też będę pisał właśnie o przedwstępnej umowie sprzedaży, chociaż wpis jest kierowany głównie do osób poszukujących działki, a więc kupujących. w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Ta druga umowa niekiedy nazywana jest potocznie umową ‘docelową’, ‘końcową’ czy też ‘właściwą’, natomiast z prawnego punktu widzenia jest to umowa ‘przyrzeczona’. Mamy więc najpierw umowę przedwstępną, a później umowę przyrzeczoną. Taką też terminologią będę posługiwał się w tym wpisie. Forma umowy przedwstępnej – ustnie, na piśmie w domu czy u notariusza? Zacznijmy od tego, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może być zawarta praktycznie w dowolnej formie. Może to być umowa ustna, chociaż jest to opcja oczywiście najmniej polecana, ponieważ później każdy będzie pamiętał ustalenia troszkę inaczej. Może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, a więc na kartce papieru podpisanej odręcznie przez obie strony. Może być również zawarta w formie aktu notarialnego, a więc przed notariuszem. Tak naprawdę forma ustna odpada, więc pozostają do wyboru: zwykła forma pisemna i forma aktu notarialnego. Porównajmy więc te formy, a zobaczymy jakie są ich zalety i wady. Dwie najważniejsze różnice pomiędzy zwykłą formą pisemną a aktem notarialnym to: 1) inne możliwości w przypadku wycofania się kontrahenta z transakcji oraz 2) inne koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Skupmy się na razie na tej pierwszej różnicy. Jeżeli podpiszemy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to w przypadku, gdy druga strona będzie nas zwodzić z zawarciem umowy przyrzeczonej, będziemy mogli wystąpić do sądu żądając sfinalizowania umowy. Jeżeli sąd przyzna nam rację, to wyrok będzie niejako zastępować oświadczenie sprzedającego o sprzedaży jego nieruchomości. Wyobraźmy sobie więc sytuację, że bardzo zależy nam na zakupie jakieś działki i podpisaliśmy umowę przedwstępną właśnie przed notariuszem. Po jakimś czasie sprzedający stwierdza, że jednak nie chce zbywać swojej nieruchomości, bo… i tu pada masa przeróżnych powodów. Dzięki temu, że zawarliśmy umowę przedwstępną przed notariuszem, możemy domagać się w sądzie, aby działka została nam faktycznie sprzedana. W sytuacji, gdy zawarliśmy umowę przedwstępną w zwykłej formie, bez udziału notariusza, nie możemy żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Możemy jedynie domagać się odszkodowania, a więc w praktyce wyłącznie zwrotu kosztów, które ponieśliśmy w celu nabycia nieruchomości. Druga różnica to koszty opracowania i podpisania umowy przedwstępnej. Jeżeli zdecydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, to jedyny wydatek jest związany z przygotowaniem treści tej umowy. Jeżeli czujemy się na siłach i opracowujemy ten dokument sami, to nie kosztuje to nas nic. Natomiast gdy zlecamy opracowanie takiego dokumentu prawnikowi, to kosztem jest jego wynagrodzenie, które możemy dowolnie ustalić. Natomiast jeżeli zdecydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, to trzeba liczyć się z kosztami taksy notarialnej, a więc wynagrodzenia notariusza. O jakich kwotach mówimy? O to już najlepiej zapytać poszczególne kancelarie notarialne, ponieważ ceny te mogą się delikatnie różnić pomiędzy notariuszami. Podsumowując, jeżeli bardzo chcemy nabyć wybraną nieruchomość i zależy nam na tym, aby sprzedający nie wycofał się ze sprzedaży, to warto podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, nawet jeżeli będzie się to wiązało z dodatkowym wydatkiem. Oczywiście to od stron umowy zależy kto poniesie te koszty, niemniej praktyką jest, że najczęściej to kupujący płaci notariuszowi wynagrodzenie za sporządzenie umowy przedwstępnej. Jeżeli natomiast nie chcemy wydawać zbytnio pieniędzy, to pozostaje nam podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza. W takiej sytuacji trzeba jednak liczyć się z tym, że jeżeli druga strona zacznie coś kombinować i wycofa się z podpisania umowy przyrzeczonej, to nie będziemy mieć podstaw, do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Zaletą zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest również to, że mamy praktycznie stuprocentową pewność, że umowa ta będzie przygotowana profesjonalnie i nie będzie zawierać niepotrzebnych błędów lub zapisów mogących generować niepotrzebne konflikty. Rolą notariusza jest czuwać, aby podpisana przed nim umowa była ok. Zaliczka czy zadatek? I czy to w ogóle ma jakieś znaczenie? Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej najczęściej dochodzi do przekazania pewnej kwoty pieniężnej, która później zaliczana jest na poczet ceny. Niektórzy mówią o zadatku, inni o zaliczce. Niektórzy używają tych słów zamiennie traktując je jako synonimy. Czy to ważne? Tak, i to bardzo ważne. Zaliczka i zadatek to z prawnego punktu widzenia dwie różne koncepcje. Wprawdzie przy podpisywaniu umowy przedwstępnej każdy patrzy optymistycznie na sprawę i zakłada, że w przyszłości na pewno dojdzie do podpisania umowy sprzedaży, jednak życie pisze różne scenariusze i bywa tak, że z jakiś powodów do sprzedaży ostatecznie nie dochodzi. I co wtedy dzieje się z pieniążkami przekazanymi przy podpisywaniu umowy przedwstępnej? Gdy wszystko się sypie, do gry wchodzą niuanse i przepisy prawa. Otóż, gdy w umowie przedwstępnej napiszemy, że przekazana kwota stanowi zaliczkę, to kwota ta powinna zostać rozliczona na zasadzie – zaliczamy ją na poczet ceny, albo zwracamy, gdy do sprzedaży nie dochodzi. Nawet jeżeli druga strona celowo nie podpisuje umowy przyrzeczonej, to zaliczka powinna pozostać zwrócona, a strona poszkodowana może dochodzić swoich roszczeń na zasadach ogólnych. Przy czym wiele zależy od tego co strony zapisały w samej umowie przedwstępnej, ponieważ w pewnym zakresie mogą inaczej kształtować zasady rozliczenia i zwrotu zaliczki. Natomiast gdy w umowie przedwstępnej przekazaną kwotę określimy jako zadatek, wtedy w grę wchodzą już przepisy kodeksu cywilnego, a dokładnie jego art. 394. Przepisy te stanowią, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wyobraźmy sobie więc sytuację, że zawarliśmy umowę przedwstępną, przy której wręczono kwotę zł, określoną jako zadatek. Nagle otrzymujemy telefon od drugiej strony i słyszymy, że ta wycofuje się z transakcji, ponieważ znalazła sobie lepszą okazję. Co się dzieje w takiej sytuacji z przekazanymi środkami? Otóż, jeżeli to my daliśmy zadatek, a wycofał się sprzedawca, to możemy żądać od niego dwukrotności wręczonego zadatku, a więc kwoty zł. Natomiast gdybyśmy byli sprzedawcą, a wycofał się kupujący, to możemy sobie te zł zachować. Tak czy siak, strona, która nie zawiniła wzbogaca się o zł. Oczywiście, jeżeli jesteśmy kupującym żądającym zwrotu dwukrotności zadatku, to jesteśmy w trochę gorszej sytuacji, bo to sprzedający ma środki na koncie, ale jakby nie patrzeć – prawo stoi po naszej stronie. Podsumowując – zadatek jest rozwiązaniem bardziej restrykcyjnym, a przez to mocniej zabezpiecza strony przed ewentualnym wycofaniem się drugiej ze stron z transakcji. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn niezależnych od stron lub z przyczyn zależnych od obu stron, to i tak zadatek powinien zostać zwrócony w jednokrotnej wysokości, tak jakby był zaliczką. W przypadku sporu, zarówno niedoszły kupujący jak i sprzedający będą mieć swoje osobiste i odmienne wizje, dlaczego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pytanie brzmi jednak - kto będzie mieć bardziej przekonywujące argumenty przed sądem? Co jeszcze powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej? W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości na pewno powinny znaleźć się takie elementy jak: data zawarcia umowy (miejsce zawarcia już niekoniecznie, ponieważ nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa została zawarta drogą korespondencyjną); oznaczenie stron, a więc dane sprzedającego i kupującego. Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, to umowa przedwstępna powinna zostać podpisana przez wszystkich współwłaścicieli. W przeciwnym wypadku może się okazać, że podpisana umowa przedwstępna z jednym ze współwłaścicieli nic nam nie daje, ponieważ pozostali współwłaściciele nie zgadzają się na sprzedaż. dokładne oznaczenie nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji. Najlepiej podać po prostu numer działki, jej lokalizację (adres) oraz numer księgi wieczystej, w której ujęta jest ta działka. Jeżeli umowę przedwstępną zawieramy, ponieważ nabywana działka będzie dopiero wyodrębniana z większej nieruchomości, to do umowy można dołączyć na przykład mapkę z zaznaczonym obszarem, którym jesteśmy zainteresowani (idealnie, gdy załącznikiem jest już na przykład wstępny projekt podziału nieruchomości opracowany przez geodetę). oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wprawdzie przepisy nie wymagają, aby taki termin został podany w umowie przedwstępnej, niemniej zdecydowanie zalecane jest spisanie informacji, kiedy to umowa przyrzeczona ma zostać zawarta. oznaczenie jakie warunki muszą zostać spełnione oraz jakie kwestie kupujący i sprzedający muszą jeszcze załatwić, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. I tak w umowie przedwstępnej można podać jakie dokładnie dokumenty i w jakim terminie ma załatwić kupujący, a jakie sprzedający, aby mogło dojść do podpisania umowy przyrzeczonej. Czym dokładniej opiszemy te kwestie, tym łatwiej później będzie wykazać kto zawinił, jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej ostatecznie nie dojdzie. Umowa przedwstępna może więc określać swoisty plan działań lub stanowić harmonogram dla obu stron. informacje o zadatku lub zaliczce, które to opisałem już wcześniej. Wpisanie informacji o umowie przedwstępnej w księdze wieczystej. Jeżeli podpisaliśmy przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości i bardzo nam zależy, aby do zawarcia umowy przyrzeczonej faktycznie doszło, warto zastanowić się nad wpisaniem w księdze wieczystej informacji o zawarciu umowy przedwstępnej. Informacja taka będzie umieszczona w dziale III księgi wieczystej i prawdopodobniej odstraszy wszelkich innych zainteresowanych nabyciem działki, którzy trafią na tą informacje przeglądając księgę wieczystą. Jeżeli zawieramy umowę przedwstępną przed notariuszem, możemy zlecić mu złożenie wniosku o wpis naszych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej. Jeżeli natomiast podpisujemy umowę przedwstępną w formie zwykłej, bez pośrednictwa notariusza, to wniosek o wpis w księdze wieczystej będziemy musieli już złożyć samodzielnie, co jest wprawdzie troszkę skomplikowane, ale jak najbardziej możliwe. Jeżeli nie mamy pewności jak się za to zabrać, zawsze można skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika. Wpis w księdze wieczystej informacji o zawartej umowie przedwstępnej jest naprawdę bardzo dobrym rozwiązaniem dla potencjalnego kupca nieruchomości. Posiadając taki wpis w księdze wieczystej może mieć spokojną głowę, ponieważ wątpliwe jest, aby znalazł się inny chętny na taką nieruchomość. Zawarliśmy umowę przedwstępną… i co teraz? Często można spotkać się z sytuacją, że sprzedający i kupujący zawarli umowę przedwstępną, zamiast umowy sprzedaży tylko dlatego, ponieważ brakuje jakiś dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ale wola obu stron jest taka, żeby ten kupujący już zaczął faktycznie korzystać z nieruchomości. Powstaje więc pytanie czy po zawarciu umowy przedwstępnej przyszły nabywca nieruchomości może już zacząć z niej korzystać? Odpowiedź brzmi – wszystko zależy od treści umowy przedwstępnej. O ile trzeba pamiętać, że sama umowa przedwstępna nie przenosi praw do własności nieruchomości, o tyle nic nie stoi na przeszkodzie, aby w tej umowie przedwstępnej zawrzeć zapisy o tym, że sprzedawca wcześniej „udostępnia” nieruchomość potencjalnemu kupującemu. Takie udostępnienie może mieć zarówno charakter nieodpłatnego użyczenia do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i odpłatnego najmu tej nieruchomości. Jednak będąc potencjalnym nabywcą działki trzeba się liczyć z tym, że póki nie podpiszemy umowy przyrzeczonej, dopóty nie będziemy właścicielem budowli i budynku posadowionych na tej nieruchomości. Dlatego warto nie podejmować pochopnych kroków i wstrzymać się jednak z prowadzeniem jakichkolwiek prac budowlanych do czasu podpisania przed notariuszem umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej własność nieruchomości. Podsumowanie. Mądrze przygotowana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być naprawdę świetnym dokumentem dla obu stron – zarówno przyszłego nabywcy zainteresowanego konkretną nieruchomością, jak i potencjalnego sprzedawcy. Dokument ten może szczegółowo określać podział obowiązków stron, warunki i terminy, a także konsekwencje obowiązujące obie Strony. Często ograniczamy się do jakiś ustnych i nieprecyzyjnych ustaleń dotyczących zakupu nieruchomości (zamiast poświęcić troszkę czasu na zredagowanie porządnej umowy), co rodzi następnie niepotrzebne komplikacje i spory. Dlatego jeszcze raz gorąco zachęcam do opracowania jak najlepszej umowy przedwstępnej, tak aby strony już na samym początku współpracy miały pełny i jasny obraz tego jak będzie przebiegać cały proces sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna kupna działki jest najczęściej zawierana w przypadku, gdy na jej zakup kupujący musi zaciągnąć kredyt w banku. Dzięki niej zyskuje gwarancję, że do czasu załatwienia finansowania sprzedawca nie sprzeda nieruchomości innej osobie. Sprawdź, co powinna zawierać taka umowa przedwstępna kupna działki, by jak najlepiej zabezpieczała interesy stron. Umowa przedwstępna kupna działki - czym jest i do czego służy? Umowa przedwstępna kupna działki jest umową cywilnoprawną, którą zawiera się przed podpisaniem właściwej umowy kupna-sprzedaży, zwanej w języku prawniczym umową przyrzeczoną. Zakup działki z reguły jest pierwszym etapem realizacji inwestycji budowlanej. Jej posiadanie jest niezbędne, by wybrać choćby odpowiedni projekt domu. Musi on bowiem odpowiadać warunkom zabudowy działki lub określonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka jest również konieczna do uzyskania w banku kredytu hipotecznego na budowę domu. Sam wybór działki pod budowę domu zajmuje zazwyczaj sporo czasu, dlatego gdy już uda się znaleźć idealną parcelę, każdemu zależy na tym, by jak najszybciej stać się jej właścicielem. Nie zawsze jednak jest możliwość zawarcia od ręki umowy kupna-sprzedaży. Najpierw trzeba dokładnie sprawdzić działkę, wiele osób potrzebuje także czasu na zebranie odpowiedniej ilości gotówki. Aby mieć pewność, że sprzedawca zaczeka i sprzeda działkę nam a nie innemu kupującemu, podpisuje się właśnie umowę przedwstępną. Z założenia umowa przedwstępna zakupu działki ma gwarantować, że transakcja dojdzie do skutku i że będzie ona zawarta na z góry określonych warunkach, przede wszystkim po umówionej cenie. Dowiedz się więcej: Jak sprzedać działkę budowlaną? Umowa przedwstępna kupna działki - co powinna zawierać? Bez względu na to, czy interesuje Cię umowa przedwstępna kupna działki budowlanej, rolnej czy rekreacyjnej, powinna ona mieć formę pisemną. Poniżej przedstawiamy ogólnie, co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna działki, czyli najważniejsze jej elementy: data i miejsce zawarcia umowy, dane kupującego i sprzedającego, dane dotyczące działki – należy tutaj szczegółowo opisać jej położenie, numer, wielkość, numer księgi wieczystej, przeznaczenie itp. oświadczenie sprzedającego, że jest właścicielem działki, a nieruchomość pozbawiona jest wad prawnych, termin zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży, cena zakupu działki, wysokość zadatku lub zaliczki wpłaconej przez kupującego, warunki, jakie muszą być spełnione, by doszło do transakcji np. konieczność wykreślenia hipoteki, warunki wypowiedzenia umowy. Umowa przedwstępna zakupu działki - na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem? Przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna działki warto przede wszystkim sprawdzić jej stan prawny, czyli np. przejrzeć jej księgę wieczystą. Znajdują się w niej informacje na temat tego, kto jest jej właścicielem, czy są na niej ustanowione jakieś obciążenia (np. hipoteka) lub ograniczenia takie jak służebność gruntowa. Dobrze jest również pozyskać wypis z ewidencji gruntów, który dostarczy informacji na temat właściciela działki, położenia, powierzchni i rodzaju gruntu, a także przebiegu granic. Warto także przed zawarciem umowy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak wygląda umowa przedwstępna kupna działki – wzór Nie istnieje jednolity wzór umowy przedwstępnej kupna działki, ponieważ w każdym przypadku będzie ona zawierać nieco inne ustalenia między stronami. Poniżej przedstawiamy przykład, jak wygląda taka umowa przedwstępna kupna działki budowlanej, którą można uzupełnić o dodatkowe zapisy. UMOWA PRZEDWSTĘPNA KUPNA-SPRZEDAŻY DZIAŁKI Umowa zawarta w dniu …………………………... r., w..……………………............, pomiędzy ………………………………………………………………………, zwanym dalej Sprzedającym a ……………………...………………………………………….………, zwanym dalej Kupującym § 1 Przedmiotem umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w …………… o powierzchni….. i dla której Sąd Rejonowy w ….. prowadzi księgę wieczystą o numerze ......… § 2 Strony postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia ........… za cenę ..................… (słownie:...............................). § 3 1. Sprzedawca oświadcza, że na poczet należności z tytułu ceny otrzymał w dniu dzisiejszym od Kupującego gotówką kwotę ........................................................... złotych tytułem zadatku. 2. W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedawcę, zwróci on Kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. 3. W razie niewykonania umowy przez Kupującego zadatek przepada na rzecz Sprzedawcy. § 4 Sprzedawca oświadcza, że jest jedynym właścicielem nieruchomości oznaczonej w § 1 i jest ona wolna jest od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich oraz nie toczy się również przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne. § 5 W sprawach nieuregulowanych postanowieniami niniejszej umowy mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnegoo § 6 Umowa przedwstępna kupna działki niewydzielonej Dodatkowe zapisy powinna zawierać umowa przedwstępna kupna działki niewydzielonej, czyli takiej, która dopiero ma być wydzielona z większego obszaru gruntu. W takiej umowie należy zawrzeć zapis, że do właściwej umowy zakupu dojdzie dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o podziale działki. Warto także określić termin wykonania podziału oraz jako załącznik do umowy dołączyć wstępny projekt wykonany przez geodetę. Umowa przedwstępna kupna działki rolnej Umowa przedwstępna kupna działki rolnej nie różni się od umowy dotyczącej działki budowlanej. Będzie miał tu zatem zastosowanie ogólny wzór takiej umowy. Należy jednak pamiętać, że zakup takiej nieruchomości nie zawsze jest możliwy - osoby indywidualne, które nie są rolnikami, mają możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni do 1 ha. Istnieją dzisiaj także ograniczenia, jeśli chodzi o możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Umowa przedwstępna kupna działki rekreacyjnej Umowa przedwstępna kupna działki rekreacyjnej również nie odbiega znacząco od standardowego wzoru umowy. W tym przypadku warto jednak dokładnie sprawdzić przed jej zawarciem własność gruntu, szczególnie gdy zakup dotyczy także budynku stojącego na takiej parceli. Zdarza się bowiem, że sprzedający jest jedynie właścicielem budynku, natomiast działkę jedynie dzierżawi. Sprawdź również: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana? Umowa przedwstępna kupna działki z zaliczką czy zadatkiem? Zwyczajowo zabezpieczeniem wykonania umowy przedwstępnej jest wpłacenie przez kupującego zadatku lub zaliczki na poczet zakupu nieruchomości, zazwyczaj w wysokości do 10% jej wartości. Obie te formy przedpłaty wiążą się z innymi skutkami w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy kupna-sprzedaży. Umowa przedwstępna kupna działki z zaliczką – w tym przypadku, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy kupna-sprzedaży, zaliczka powinna być w całości zwrócona kupującemu. Umowa przedwstępna kupna działki z zadatkiem – jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zachować zadatek; jeśli natomiast umowa nie zostanie podpisana z winy sprzedającego, kupujący może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli w umowie przedwstępnej przedpłata nie jest nazwana jako zadatek lub zaliczka, przyjmuje się, że jest zadatkiem. Ile kosztuje zawarcie umowy przedwstępnej kupna działki? Umowa przedwstępna zakupu działki nie musi być zawierana notarialnie i wówczas nie wiąże się z kosztami. Jednak większość osób woli udać się do notariusza, ponieważ umowa notarialna ułatwia dochodzenie swoich praw i roszczeń przed sądem. Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza wymaga uiszczenia opłaty. Jej wysokość zależy od wartości sprzedawanego gruntu i określa się ją według taksy notarialnej. W przypadku umowy przedwstępnej płaci się zawsze połowę taksy. Poniżej przedstawiamy stawki taksy notarialnej w 2021 roku: Wartość przedmiotu transakcji Podstawa taksy Dodatkowy procent od nadwyżki do 3000 zł 100 zł 0% 3000 – 10000 zł 100 zł 3% 10000 – 30000 zł 310 zł 2% 30000 – 60000 zł 710 zł 1% 60000 – 1000000 zł 1010 zł 0,4% 1000000 – 2000000 zł 4770 zł 0,2% Powyżej 2000000 zł 6770 zł 0,25% Do powyższych stawek należy doliczyć podatek VAT. Dodatkowo zapłacimy 6 zł (+VAT) za każdą stronę odpisu aktu notarialnego. Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną kupna działki? Umowa przedwstępna zakupu działki daje kupującemu gwarancję, że sprzedawca nie wycofa się z transakcji, a w przypadku gdy do niej dojdzie, nie zmieni warunków sprzedaży. Z tego punktu widzenia warto więc ją podpisać w sytuacji, gdy jesteśmy pewni zakupu danej nieruchomości gruntowej, a nie mamy możliwości zawarcia od razu właściwej umowy kupna-sprzedaży. Nad jej zawarciem należy się jednak zastanowić w momencie, gdy takiej pewności nie ma – np. gdy istnieje duże ryzyko, że nie zdobędziemy gotówki na jej zakup. Wówczas należy pamiętać o konsekwencjach odstąpienia od umowy.

umowa kupna sprzedaży działki budowlanej